テキサス州居住用不動産の固定資産税免除 – 申請と取り消し【Homestead Exemption】
こんにちは。mazeです。
4月がもうすぐ終わっちゃうー💦
というわけで、駆け込み投稿です。
テキサス州在住で、前年に居住用の家を購入した物件のオーナーさんは、忘れちゃいけない Homestead Exemption のお話。
リアルターさん（不動産エージェント）から不動産の購入時や年末年始に教えてもらうでしょうから、賢明なみなさまはすでにご対応済みでしょう。
時期的に、今年はもう不要な情報かもしれません。でも、毎年どなたかにかかわることだし、自分への覚書としても残しておきたい。
私自身は、リアルターでも何でもありません。
が、英語でもあまり情報を見つけられなくて困ったので、経験談としてどなたかの参考になればいいなと思っています。
固定資産税の一部を免除してくれるテキサス州
「英語でもあまり情報を見つけられなくて困った」、、、なんて書きましたが、Homestead Exemption（居住用不動産の固定資産税免除）の申請についての情報はたっぷりしっかりあります。所有されている物件のある地域の Central Appraisal District（中央鑑定評価機関、以下 CAD）のサイトに必ず掲載されていますし、プロのリアルターさんたちがわかりやすく解説してくれている動画もあります。申請方法などの詳細は、ぜひそちらをご参照ください。
私が見つけられなかったのは、申請済みの Homestead Exemption を取り消して、別の物件に対して新しく Homestead Exemption を申請する 場合の対応方法。
そのことだけをびゃーっと書こうかとも思ったのですが、簡単に Homestead Exemption の基本情報も書いておきますね。
テキサス州の Homestead Exemption
まずは、Texas Comptroller of Public Accounts（テキサス州会計検査官）のページにある「Property Tax Exemptions（固定資産税の免除）」の項目を ChatGPT に日本語で要約してもらいました。細かいことはすっ飛ばしているので、原文はオリジナルページをご覧くださいませ 🙇♀️
Property Tax Exemptions（固定資産税の免除）
テキサス州には州の固定資産税はなく、地域で評価され、管理されます。適格な所有者には、さまざまな固定資産税の免除が提供されます。
多くの場合、免除を受けるには、物件が所在する郡の Appraisal District（鑑定評価機関）に申請を提出する必要があります。申請期限は、通常4月30日までです。鑑定評価機関の最高評価者が免除の適格性を判断します。
ref: Property Tax Exemptions | comptroller.texas.gov
※ 原文は、オリジナルページをご覧ください。
ここに記載されている「さまざまな固定資産税の免除」のうち、広く適用されるだろうと思われるのが Residence Homestead Exemption（居住用不動産の固定資産税免除）です。こちらも Texas Comptroller of Public Accounts のページから要約します。
Residence Homestead（居住用不動産の固定資産税免除）
一般的な居住用不動産の固定資産税の免除は、不動産の一部の価値が免税対象となり、税額を軽減します。
- 学校区（School Districts）：10万ドルの免除が義務付けられている
- 地方自治体（Local Option）：居住用不動産の評価額の20％までの免除措置を設けられる（ただし、免税額は最低5,000ドル以上）
- 郡（Counties）：農道整備税（Farm-to-Market Taxes）や洪水管理税（Flood Control Taxes）を徴収している場合は、3,000ドルの免除措置を提供
免除を受けるには、当該不動産が居住用であり、所有者が居住している必要があります。また、他の居住用不動産の免税を受けていないことが条件となります。
前所有者が免除を受けていなかった場合は、取得後すぐに当該年度の免税を受けられます。
ref: Property Tax Exemptions | comptroller.texas.gov
※ 原文は、オリジナルページをご覧ください。
購入した不動産に購入者自身が住んでいれば固定資産税の一部が免除されるので、申請しない理由はありません！申請自体も、手数料などはかからず無料です。
Homestead Exemption には、一般的な免除（General Residence Homestead）だけでなく、65歳以上や障害のある方、障害のある退役軍人およびその配偶者に対する措置もあります。詳細は、Texas Competroller of Public Accounts や、各 CAD のサイトにある Exemptions のページをご確認くださいね。
ただし、この免税措置が受けられるのは、複数の物件を所有していても対象になるのは1軒だけ。何度も書きますが、物件のオーナーが主な居住地としている物件に限ります。
我が家は、テキサスに来て最初に住んでいたデントンの家から、ロックウォールにあるコンドミニアムへ引越しました。なので、デントンで申請していた Homestead Exemption を取り消して、ロックウォールで新たに申請する必要があります。
Homestead Exemption の取り消しも申請が必要
テキサスでの物件購入は、1軒目も2軒目も同じリアルターさんにお願いしています。明るくて親切で、これからもお付き合いしていきたいと思えるいつも元気いっぱいなシングルママさんです。
1軒目の物件はコロナ禍だったこともあって、カリフォルニアから一歩も出ずに購入手続きまで完了しました。現地での内見はリアルターさんに行ってもらい、私たちは FaceTime 越しに確認したい場所を見せてもらったりチェックしてもらったり。クロージングドキュメントのサインは、カリフォルニアの自宅に Notary（公証人）の方に来ていただいて行いました。
リアルターさんに直接会えたのは、購入した家の前でカギを受け取ったとき。その際に、
年が明けたら、忘れずに Homestead Exemption の申請をしてね！
と、言われました。申請しないと固定資産税をたくさん払わなきゃいけないとのこと。
私たちが購入した物件は、前の所有者が65歳以上、かつ、障害のある方だったようで、物件を購入した年の年末の固定資産税には、これらすべてが適用されていたんです。
せめて Residence Homestead Exemption を申請しておかないと、翌年の税額がものすごく高く感じるかも、、、ということだったみたい。
カリフォルニアにはない制度なので、教えてもらわなかったらいまだに知らなかったかも。
2軒目の家の Homestead Exemption については、クロージングの日に新たに申請するようにと教えもらいました。
、、、ただし、これが戸惑いの元凶。そのときに聞いた（聞こえた）のは、
Homestead Exemption は 1軒に対してしか申請できないから、今回新たに申請すれば、以前の申請は無効になるわ
1軒目の家がデントンで、2軒目はロックウォールにあるので、
ロックウォールに申請するだけでいいの？
と聞いたら「そう！」というお返事、、、だったと勘違いしていたに違いない 泣
教えてもらった（と思い込んでいる）方法でロックウォールに Web から申請をしたら、「DENIED（却下）」に。しかも、アメリカでは珍しいぐらいの速さで。。。
なにかの間違いだろうと思って、3日後に再提出してもやっぱり却下。
そうこうしていると、どうやら最初の申請後にすぐに送ってくれたと思われるレターがロックウォールCADから届きました。
Denton CAD shows exemptions in your name on another property. You may reapply once those have been removed.
（デントンCADで別の物件の免除をしているから、それを取り消したら再申請できますよ）
えっ、自動的にデントンの申請は無効になるんじゃないのー！？
そうなんです。新たに Homestead Exemption を申請したら、以前の申請は無効になるなんていうステキな仕組みはありませんでした。ちゃんと以前に申請したCADから取り消さないと、新たなCADでは登録してくれないのです。以下は、その後の流れです。
- テキサスで最初に住んでいた物件のあるデントンCADの問い合わせ用オンラインフォームから、Homestead Exemption を取り消したいと依頼
- デントンCADから「Homestead Exemption Removal Request Form」が届き、必要事項を入力して返送するようにという指示
- 「Homestead Exemption Removal Request Form」を記入して、デントンCADへオンラインで返送
- デントンCADから Homestead Exemption を取り消したという連絡が届き、新たなCADへ提示するために「2023年12月31日付けでデントンの物件から Homestead Exemption を取り消した」と記載されたレターを受領
- 現在の居住地があるロックウォールCADに再度（3回目！）の Residence Homestead Exemption Form（Form 50-114）をオンラインで提出
2024/4/26 現在、ステータスは WORKING（処理中）… DENIDE じゃない！進んでる！！
>>> 2024/05/09 APPROVED！
yay 🙌
ここまでに1か月以上かかりました。長かったー。
リアルターさんが教えてくれた手順をちゃんと理解していれば、、、もっと早くから対応しておけばよかっただけなのでは、、、と言われればそのとおり。こんなに時間がかかることはなかったのでしょう。
Residence Homestead Exemption は、「他の居住用不動産の免税を受けていない」ことが条件。テキサス州内で自宅を買い替えた方は、まずは Homestead Exemption を登録してあるCADへ連絡するのがよさそうです。
ただ、同じ郡内での変更や、デントンやロックウォール以外の郡での手続き方法が同じかどうかは定かではありません。デントンCADとロックウォールCADのサイト自体を見比べるだけでも全然違うくらいなので、各郡で多少の違いはあるんじゃないかと思います。あくまでも、いち体験談として捉えていただけると嬉しいです。
Homestead Exemption の取り消しフォームに関しては、問い合わせをしないと入手できませんでした。他の郡のCADでも、検索をする限り見つからない。
テキサス州内で家を買い替える人なんて、いくらでもいそうなのに。どこでもこの手続きが必要なら、免除申請とその取り消し申請ってセットみたいなものなんじゃないのかなー。それとも、勘違いじゃなく、新たに申請したら元の郡での申請を無効にしてくれるところもあるのかな。
それにしても。
この時期の CAD は、Property Tax Exemption だけじゃなくて、その年の不動産評価額の通知をしたり、その不動産評価額に対する不動産所有者からの異議申し立て（Protest）に対応したりで、お忙しいだろうなとは思っていたんです。でも、こちらも問い合わせが埋もれてしまっては困るので、デントンCADにはたびたび現在の状況を教えてほしいと連絡をして、返事を待っているとアピールしまくっていました。取り消しが完了した際のメッセージに、こんなひと言が ↓
もし追加で何か必要であれば、電話か直接オフィスに来てもらった方が、eメールよりも早く対応できるかもしれません。
、、、わかってますよ。直接話したほうが早く話が進むって。でも、オンラインでやりとりできるなら、絶対そっちを選んじゃう。
電話はできるだけ避けるタイプです。
